Bagaimana Hak Pembeli Jika Jual Beli Batal Demi Hukum.

MEDIAINVESTIGASIMABES.CO.ID | Jakarta – Kami keluarga membeli sebidang tanah beserta rumah di atasnya di hadapan PPAT.

Anak dari penjual ada 5 orang (semua sudah berkeluarga) dan 4 orang menyetujui penjualan dengan surat perjanjian/surat pernyataan masing-masing.
Anak penjual (dua di antaranya pernah menyetujui penjualan) mereka menggugat ayahnya dan pembeli ke PN. Isi putusan PN adalah tanah dan bangunan dinyatakan warisan dan jual beli batal demi hukum.

kami memilih tidak banding tapi ayahnya banding.

Pertanyaan:

Apakah dengan pembatalan jual beli apakah uang saya dikembalikan dan bagaimana perhitungannya.

Seandainya hak-hak saya tidak dikembalikan dapatkah saya menuntut penjual dan anak-anaknya yang menyetujui penjualan tsb.?

Kalau penjual meninggal dunia padahal urusan ini belum selesai apakah saya masih punya hak menghuni.

Ulasan

Dewan Pimpinan Pusat Peduli Nusantara Tunggal berpendapat bahwa dengan adanya putusan Pengadilan Negeri (“PN”) yang menyatakan jual beli batal demi hukum maka, perjanjian jual beli dianggap tidak pernah ada dan tidak memiliki akibat hukum sejak dari awalnya.

Apabila putusan PN tersebut telah berkekuatan hukum tetap, maka terhadap putusan tersebut baru dapat dilakukan eksekusi.
Dengan demikian, semua kewajiban seperti pembayaran haruslah dikembalikan seutuhnya untuk mengembalikan ke keadaan semula seperti tidak pernah ada jual beli. Untuk itu, uang dari pembeli sudah seharusnya dikembalikan sejumlah yang bayarkan.

Apabila uang yang menjadi hak pembeli tidak dikembalikan, sedangkan telah ada putusan dari PN bahwa jual beli itu batal demi hukum, maka segala bentuk kewajiban pembayaran yang telah terjadi juga dibatalkan dan harus dikembalikan. Setelah putusan tersebut telah berkekuatan hukum tetap, langkah yang dapat dilakukan adalah dengan mengajukan permohonan eksekusi ke PN yang memutus perkara tersebut.

Mengenai eksekusi putusan perkara perdata ini diatur dalam Pasal 196 Herzien Inlandsch Reglement (“HIR”) yang menyebutkan bahwa :

Jika pihak yang dikalahkan tidak mau atau lalai untuk memenuhi isi keputusan itu dengan damai, maka pihak yang menang memasukkan permintaan, baik dengan lisan, maupun dengan surat, kepada ketua pengadilan negeri yang tersebut pada ayat pertama pasal 195, buat menjalankan keputusan itu Ketua menyuruh memanggil pihak yang dikalahkan itu serta memperingatkan, supaya ia memenuhi keputusan itu di dalam tempo yang ditentukan oleh ketua, yang selama-lamanya delapan hari.

 
Apabila terhadap putusan tersebut belum juga dilakukan eksekusi, maka penjual dan anak-anaknya yang menyetujui penjualan tersebut dapat dilaporkan ke polisi berdasarkan Pasal 216 ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“KUHP”).  

Barang siapa dengan sengaja tidak menuruti perintah atau permintaan yang dilakukan menurut undang-undang oleh pejabat yang tugasnya mengawasi sesuatu, atau oleh pejabat berdasarkan tugasnya, demikian pula yang diberi kuasa untuk mengusut atau memeriksa tindak pidana; demikian pula barang siapa dengan sengaja mencegah, menghalang-halangi atau menggagalkan tindakan guna menjalankan ketentuan undang-undang yang dilakukan oleh salah seorang pejabat tersebut, diancam dengan pidana penjara paling lama empat bulan dua minggu atau pidana denda paling banyak sembilan ribu rupiah.”

Pejabat yang dimaksud dalam pasal tersebut mengacu pada Pasal 92 KUHP yang salah satunya adalah hakim.

Dengan demikian, dikarenakan putusan tersebut adalah putusan hakim, apabila ada pihak-pihak yang tidak menuruti dan melaksanakan putusan tersebut maka dapat dipidana dengan berdasarkan Pasal 216 ayat (1) KUHP.

Dapat mengajukan tuntutan pidana terhadap penjual beserta anak-anaknya yang menyetujui penjualan tersebut apabila penjual tetap tidak menjalankan putusan tersebut setelah mengajukan permohonan eksekusi ke PN yang memutus perkara tersebut.

Apabila penjual meninggal dunia maka ahli warisnya yang harus memenuhi putusan tersebut.

Hal ini diatur dalam Pasal 833 KUH Perdata atau Burgerlijk Wetboek (“BW”) yang menyatakan sekalian ahli waris dengan sendirinya karena hukum memperoleh hak milik atas segala barang, segala hak dan segala piutang si yang meninggal.

 
Lebih lanjut diatur dalam Pasal 1100 BW bahwa para waris yang telah menerima suatu warisan diwajibkan dalam hal pembayaran utang, hibah wasiat dan lain lain beban, memikul bagian yang seimbang dengan apa yang diterima masing-masing dari warisan.

 
Kompilasi Hukum Islam (KHI) juga mengatur mengenai hukum kewarisan. Mengenai kewajiban dari ahli waris untuk melunasi hutang-hutang dari pewaris dapat dilihat dalam ketentuan pasal 171 huruf e KHI yang menyatakan bahwa harta warisan adalah harta bawaan ditambah bagian dari harta bersama setelah digunakan untuk keperluan pewaris selama sakit sampai meninggal, biaya pengurusan jenazah, pembayaran hutang dan pemberian untuk kerabat.

Apabila disimpulkan, menurut ketentuan tersebut berarti pemenuhan kewajiban pewaris didahulukan sebelum harta warisan dibagikan kepada para ahli warisnya.

 
Jadi, apabila penjual meninggal dunia maka sesuai dengan Hukum Perdata maupun Hukum Islam, ahli warisnya yang harus memenuhi kewajiban tersebut.

Dedi Soemardi, S.H. juga menegaskan dalam bukunya yang berjudul “Pengantar Hukum Indonesia” bahwa ahli waris memiliki hak untuk menentukan sikap terhadap warisan tersebut yang salah satunya adalah menolak warisan jika ternyata ahli waris harus menanggung hutang pewaris yang melampaui jumlah harta kekayaan yang ditinggalkan oleh pewaris.

Tentunya sudah tidak memiliki hak huni sejak diputuskan oleh PN bahwa perjanjian jual beli itu batal demi hukum.

Dengan demikian, rumah dan tanah tersebut tetap milik penjual sedangkan uang pembayaran pembelian tanah dan rumah tersebut tetap menjadi hak pembeli.

Dasar hukum :

1.Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (Wetboek Van Strafrecht, Staatsblad 1915 No. 732)

2.Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek,Staatsblad 1847 No. 23)

3.Herzien Inlandsch Reglement (Staatblad Tahun 1941 No. 44)

(Arthur Noija SH)